16/02/2017
Nos experts fiscaux sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales concernant vos investissements immobiliers et vos stratégies de création de patrimoine.
E-mail -editor@yipmag.com.au.
Q:J'ai lu avec beaucoup d'appréciation votre résumé de la règle des six ans en matière d'impôt sur les gains en capital, en particulier cette ligne : "Lorsque le logement est réoccupé en tant que résidence principale, l'exonération de six ans est réinitialisée."
L'ATO a une section à ce sujet, ce qui me fait me demander si cette règle a été récemment modifiée et n'autorise pas les « réinitialisations » de l'exemption de six ans lorsque le propriétaire revient et y vit ?
Est-il toujours vrai que la règle des six ans réinitialise votre obligation CGT, et que la règle des six ans recommence si vous déménagez et relouez à nouveau ?
Merci, Hélène
UN:Aux fins de l'impôt sur les gains en capital et de l'exemption pour résidence principale, un point d'intérêt important à récapituler est que lorsque vous choisissez de traiter un logement comme votre résidence principale après votre départ, vous ne pouvez pas traiter un autre logement comme votre résidence principale pour cette période. même durée (sauf pour une durée limitée si vous changez de résidence principale).
Si ce logement est ensuite utilisé pour produire des revenus (par exemple, en tant qu'immeuble de placement), vous pouvez choisir de le traiter comme votre résidence principale jusqu'à six ans après avoir cessé d'y habiter.*
L'article 118-145 (2) de l'ITAA97 stipule que "vous avez droit à une autre période maximale de 6 ans chaque fois que le logement redevient et cesse d'être votre résidence principale". Cela signifie que si vous réemménagez dans la propriété avant l'expiration de la première période d'absence de six ans, la règle des six ans recommence.
L'article 118-145(4) de l'ITAA97 fournit un exemple utile qui illustre davantage les multiples périodes d'absence. Dans cet exemple, le contribuable vit d'abord dans le logement pendant trois ans, puis est
"Déterminer si un logement est votre résidence principale sera toujours basé sur les circonstances et les faits individuels de chaque cas"
absent pendant cinq ans, réintègre le logement pendant encore deux ans, avant de s'absenter pendant une seconde période de quatre ans, au terme de laquelle le logement est vendu. Même si le contribuable dans cet exemple était absent de la maison pendant une période combinée de neuf ans, comme chaque période d'absence était inférieure à six ans, il peut considérer le logement comme sa résidence principale pendant les deux absences.
L'ATO ne précise pas de durée minimale pendant laquelle vous êtes tenu de vivre dans le logement pour rétablir la propriété en tant que résidence principale afin de réinitialiser la règle d'absence de six ans. Déterminer si un logement est votre résidence principale sera toujours basé sur les circonstances et les faits individuels de chaque cas. Les facteurs importants examinés par l'ATO lors de l'examen de cette question sont :
- la durée de vie dans le logement
- le lieu de résidence de la famille du contribuable
- si le contribuable a emménagé ses effets personnels dans le logement
- l'adresse à laquelle le contribuable fait livrer son courrier
- l'adresse du contribuable sur la liste électorale
- le raccordement de services tels que le téléphone, le gaz et l'électricité
- l'intention du contribuable d'occuper le logement
*Notez que selon l'ATO, si un logement est laissé vacant lors d'un déménagement ou utilisé comme résidence secondaire privée, vous pouvez continuer à considérer le logement comme votre résidence principale pendant une période illimitée après avoir cessé d'y habiter.
Pour plus d'informations, voir :
1. ITAA97 section 118-145
2. Détermination ATO CGT 51
(Remarque : la décision a été retirée car les facteurs énumérés sont désormais inclus dans le guide annuel de l'ATO sur l'impôt sur les gains en capital)
3. Site Web de l'ATO : "Considérer un logement comme votre résidence principale après votre déménagement"
-DAVID SHAW
Q:J'ai déménagé à Newcastle depuis l'étranger il y a deux ans et demi et j'ai acheté une maison à Newcastle. Ma femme et moi venons de nous voir offrir un emploi sur la Gold Coast à partir de janvier.
Nous avons fait estimer notre maison et ne gagnerions presque rien si nous la vendions. Cependant, nous voulons acheter sur le Gold Cast. Pouvons-nous louer notre maison à Newcastle, en la gardant comme résidence principale d'un point de vue fiscal, et également acheter une maison pour y vivre sur la Gold Coast, mais la considérer comme notre investissement ?
Cordialement, Mike
UN:En supposant que vous ayez emménagé dans la propriété de Newcastle dès que possible après l'avoir achetée, la maison a été votre résidence principale aux fins de l'impôt australien sur les gains en capital (CGT), à condition que vous ne possédiez aucune autre maison ailleurs.
En règle générale, les règles de la CGT s'appliquent de sorte que lorsque vous achetez la nouvelle propriété sur la Gold Coast et que vous y emménagez comme votre maison, elle sera traitée comme votre résidence principale en franchise d'impôt par défaut, sauf si vous choisissez de continuer à traiter votre propriété de Newcastle comme votre résidence principale défiscalisée.
Cependant, étant donné que la propriété de Newcastle sera louée, vous serez réputé avoir acquis la propriété de Newcastle à sa valeur marchande lorsque
il produit d'abord un revenu pour les besoins futurs de la CGT, et vous pouvez continuer à considérer cette propriété comme votre résidence principale jusqu'à six ans.
Pendant ce temps, la propriété de Gold Coast ne sera pas couverte par l'exemption de résidence principale car vous avez choisi la propriété de Newcastle comme résidence principale - auquel cas, si vous réalisez une plus-value sur la vente de la propriété de Gold Coast à l'avenir , il sera imposable.
Nonobstant ce qui précède, il existe un certain nombre de scénarios qui pourraient se produire en relation avec les propriétés à l'avenir ; par exemple, que se passe-t-il après les six années pendant lesquelles le
"Il existe un certain nombre de scénarios qui pourraient se produire… [qui] pourraient donner lieu à des implications fiscales complexes"
La propriété de Newcastle a été traitée comme votre résidence principale ? Et si vous commenciez à traiter la propriété Gold Coast comme votre résidence principale avant cette date ?
Ces problèmes pourraient donner lieu à des implications fiscales complexes, il est donc fortement recommandé de demander des conseils fiscaux professionnels pour comprendre et optimiser votre situation fiscale.
-EDDIE CHUNG
Q:En tant que résident néo-zélandais achetant une propriété dans le Queensland, si je décide de la louer, dois-je payer l'impôt des non-résidents sur les revenus locatifs ? J'ai entendu dire que je n'en avais pas besoin en tant que citoyen néo-zélandais.
Ou devrais-je produire une déclaration de revenus en Nouvelle-Zélande et payer des impôts sur le revenu en Nouvelle-Zélande ?
Si je passais du temps à vivre en Australie tout au long de l'année, cela changerait-il les choses ?
Merci Sharon
UN:En tant que non-résident australien aux fins de l'impôt sur le revenu, tous les revenus et dépenses d'investissement provenant d'investissements et d'actifs d'origine australienne (tels que votre immeuble de placement dans le Queensland qui génère des revenus locatifs) doivent être déposés via une déclaration de revenus australienne.
La même règle s'appliquerait si vous décidiez de vendre votre propriété du Queensland pour un gain/une perte en capital
(indépendamment du fait que vous l'ayez utilisé ou non à des fins de revenus locatifs et/ou qu'il était vacant pendant que vous viviez à l'étranger).
Les non-résidents australiens aux fins de l'impôt sur le revenu n'ont pas droit au seuil d'exonération d'impôt et n'ont pas non plus droit à l'abattement de 50 % sur les gains en capital.
Vos revenus de source australienne seraient également inclus dans votre déclaration de revenus néo-zélandaise et, comme vous auriez déjà payé des impôts sur le revenu en Australie, vous auriez également droit à une compensation fiscale dans votre déclaration de revenus néo-zélandaise, ce qui garantira que vous n'êtes pas double imposé sur le revenu australien.
Par conséquent, vous devrez produire une déclaration de revenus en Nouvelle-Zélande qui inclura tous vos revenus mondiaux, plus un
"Les non-résidents australiens … n'ont pas droit au seuil d'exonération d'impôt et n'ont pas non plus droit à la réduction de 50 % sur les gains en capital"
Déclaration de revenus australienne qui n'inclura que les revenus générés en Australie.
D'un autre côté, si vous passez du temps à vivre en Australie tout au long de l'année, il ne sera peut-être pas suffisant de changer les choses car les lois sur la non-résidence sont assez complexes et quelques tests devraient être passés pour être éligible. Le simple fait que vous passiez du temps en Australie ne vous qualifie pas automatiquement pour être un résident australien à des fins fiscales. C'est toujours un scénario au cas par cas et une question de fait.
Cependant, si vous étiez un résident australien aux fins de l'impôt sur le revenu pendant la période requise, le contraire de ce qui précède s'appliquerait, en ce sens que vous seriez tenu de produire une déclaration de revenus en Australie, qui inclurait tous vos revenus mondiaux, y compris tout revenu provenant de Nouvelle-Zélande. Tout impôt que vous auriez payé pour vos revenus à l'étranger vous donnerait droit à une compensation de l'impôt étranger sur le revenu (évitant ainsi une double imposition) dans votre déclaration de revenus australienne, et signifiera également que vous êtes éligible au seuil d'exonération d'impôt et au capital bénéficie également d'une remise de 50 %.
- ANGELO PANAGOPOULOS
Vous avez une question fiscale ? E-mail -editor@yipmag.com.au.