Explication de la règle CGT de six ans : investissement immobilier | Savings.com.au (2023)

Pour paraphraser feu Kerry Packer, toute personne qui n'essaie pas de minimiser sa facture fiscale devrait se faire examiner la tête. Selon votre niveau de revenu,impôt sur les plus-values ​​ou CGTquand vient le temps devendre votre immeuble de placementpourrait coûter jusqu'à 45% des bénéfices. Si vous avez fait 200 000 $ de profit, c'est 90 000 $ directement au fisc.

Cependant, que se passerait-il si vous pouviez éviter un tel impôt ? C'est là que la règle CGT de six ans peut être utile - mais ce n'est pas nécessairement votre carte "sortez de prison gratuitement".

Dans cet article...

• Qu'est-ce que la règle CGT des six ans ?
• Considérations pour les petites entreprises à domicile
• Que se passe-t-il si vous déménagez plus d'une fois ?
• Avantages et inconvénients de la règle des six ans

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Qu'est-ce que la règle CGT des six ans ?

Également appelée «règle d'absence», cette règle signifie essentiellement que vous pouvez traiter votre immeuble de placement comme votre lieu de résidence principal (au sens fiscal) jusqu'à six ans.

En vertu de cette règle, vous pouvez utiliser la propriété pour produire des revenus tels qu'un loyer jusqu'à six ans sans attirer la CGT pendant ces six années si vous la vendez. La règle peut être utilisée indéfiniment si elle n'est pas utilisée pour produire un revenu, par ex. s'il reste vide ou si vous l'utilisez uniquement comme maison de vacances personnelle.

Le hic principal est le suivant : vous ne pouvez considérer aucune autre propriété comme votre résidence principale, sauf jusqu'à six mois si vous déménagez. Cela signifie essentiellement que si vous voulez vivre ailleurs dans le pays pour une capacité continue et officielle, vous devrez louer ou avoir des amis ou une famille généreux.

Mark Chapman, directeur des communications fiscales chez H&R Block, a déclaré à Savings.com.au qu'il s'agit d'une règle importante pour les propriétaires qui peuvent avoir besoin de quitter leur domicile pendant un certain temps.

"Un propriétaire peut trouver un emploi à l'étranger ou dans un autre État pendant un certain temps et peut choisir de louer sa propriété pendant son absence, avec la ferme intention de revenir à la fin de son contrat - ce ne serait tout simplement pas juste, non. d'appliquer l'exemption de résidence principale dans de telles circonstances », a déclaré M. Chapman.

Qu'est-ce qu'un RAPP ?

Pour satisfaire l'administration fiscale australienne en vertu de la règle des six ans, la résidence doit avoir véritablement été un PPOR, ou lieu de résidence principal. Le logement doit d'abord avoir été votre résidence principale, et pour bénéficier de l'exonération CGT, vous devez avoir effectivement cessé de vivre. dedans.

M. Chapman a déclaré qu'il s'agissait de la principale mise en garde.

"Vous devez vous rappeler que la règle d'absence ne s'applique que lorsque la propriété est véritablement vide, que la propriété soit utilisée pour produire un revenu", a-t-il déclaré.

"Si vous restez dans la maison mais que vous en louez une partie - disons, sur Airbnb - la règle d'absence ne s'applique pas car vous y vivez toujours.

"Les tentatives de "jouer avec le système" sont un moyen infaillible d'attirer l'attention du fisc australien."

Petites entreprises et maisons utilisées comme revenu avant de déménager

C'est là que ça devient délicat. Si vous travaillez à partir de votre domicile en tant que propriétaire d'une petite entreprise, telle qu'une masseuse, un consultant ou une autre profession, toute partie de la maison utilisée pour cette profession sera soumise à la CGT.

Par exemple, si vous estimez que 25 % du logement a été utilisé pour l'entreprise, 25 % du gain en capital total sera soumis à la CGT lorsque vous vendez la maison, tandis que 75 % ne le seront pas sous la règle des six ans.

Par exemple, si vous réalisez un gain en capital de 100 000 $ après deux ans de possession, 25 000 $ seront soumis à la CGT, bien qu'avec une remise de 50 % pour la détention de l'actif plus d'un an. Donc, si votre tranche de revenu marginal supérieure est de 45 %, 22,5 % de 25 000 $ équivaut à 5 625 $ à payer en impôt sur les gains en capital.

Que se passe-t-il si vous déménagez plus d'une fois ?

Pour qu'une nouvelle période de six ans se déclenche, le propriétaire doit réemménager dans la propriété et la traiter comme sa résidence principale avant qu'elle ne produise à nouveau un revenu.

Pour citer l'ATO : "Si vous vous absentez plus d'une fois pendant la période où vous possédez la propriété, la période de six ans s'applique séparément à chaque période d'absence."

M. Chapman a déclaré que le cycle peut se poursuivre indéfiniment.

"Si vous louez la propriété pendant, disons, cinq ans, puis que vous y retournez pendant six mois, puis que vous louez à nouveau la propriété pendant encore cinq ans, la totalité de votre gain en capital sera exonérée d'impôt", a-t-il déclaré.

«La« règle des six ans »est réinitialisée chaque fois que vous revenez dans la propriété et y vivez comme résidence principale. Cela signifie que si vous réemménagez puis repartez plus tard, en louant le bien à des locataires, vous bénéficiez d'une nouvelle période d'absence de six ans pendant laquelle l'exemption de résidence principale est protégée.

Que se passe-t-il si la limite de six ans est dépassée ?

Tout temps passé à produire des revenus sur votre PPOR au-delà du seuil de six ans sera soumis à la CGT. Par exemple, si vous vendez la maison après sept ans, vous serez soumis à la CGT sur la base de cette année supplémentaire à condition que vous l'ayez étiquetée comme votre PPOR pour ces six premières années.

Étude de cas - Économiser sur la CGT

Lou Pole achète son Brisbane PPOR en 2010 pour 500 000 $. En 2012, il doit s'occuper de sa sœur malade à Perth. Il emménage avec elle et heureusement pour lui, il n'a pas besoin de payer de loyer.

Il décide de louer son logement à Brisbane, mais continue de le traiter comme son PPOR à des fins fiscales.

Trois ans plus tard, il décide de vendre la maison. Il le vend pour 700 000 $ - un gain de 200 000 $.

Sa tranche d'imposition marginale supérieure est de 32,5c sur le dollar, donc sans la règle des six ans, il aurait été redevable de 32 500 $ d'impôt sur les gains en capital. Mais grâce à la règle des six ans, il n'est pas imposé un centime sur ce bénéfice.

Lou Pole décide d'utiliser cet argent "épargné" pour acheter à sa sœur une Mazda 3 - un gentil frère.

Règle CGT de six ans - avantages et inconvénients

L'avantage le plus évident est que vous pouvez éviter de payer beaucoup d'impôts, tandis que l'inconvénient évident est que vous pourriez être limité dans votre lieu de résidence si votre propriété est considérée comme votre PPOR.

Avantages

• Économisez sur les taxes :La règle est conçue pour limiter les coûts prohibitifs lors du départ d'une propriété, même temporairement, comme un séjour à l'étranger ou lors d'un nouveau placement.

• La flexibilité:Supposons que vous deviez déménager dans un autre logement pour une période temporaire, que ce soit pour prendre soin d'un proche malade ou effectuer un stage temporaire. La règle des six ans vous permet de louer votre PPOR et de ne pas attirer la CGT si vous vendez dans ce délai.

Les inconvénients

• Vous devrez peut-être louer :Vous ne pouvez pas acheter une autre maison et la classer comme votre PPOR tout en profitant de la règle des six ans. Cela signifie que vous devrez peut-être louer - à moins que vous n'ayez des amis et une famille très généreux qui vous laisseront vivre chez eux jusqu'à six ans. Si vous êtes locataire, vous devrez peser les coûts par rapport à l'argent potentiel économisé sur la CGT.

• Rigidité:Bien qu'il s'agisse d'une option potentiellement pratique si vous devez vraiment quitter votre maison pour une courte période, si vous déménagez spécifiquement pour profiter de cette règle CGT, les obstacles qui accompagnent les immeubles de placement et ensuite trouver votre propre logement pourraient être un mal de tête.

Photo de R Architecture sur Unsplash

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